Wer eine Immobilie kauft, verlässt sich oft auf das, was im Exposé steht. Begriffe wie „komplett saniert“ oder „Dach erneuert“ klingen vielversprechend – aber was genau bedeutet das eigentlich?

Der Fall: ein Dach, zwei Auffassungen.

Ein Ehepaar kaufte 2021 ein Einfamilienhaus. Im Exposé stand, das Dach sei „2009 komplett erneuert“ worden. Tatsächlich hatte der Vorbesitzer aber nur neue Bitumenbahnen aufgebracht – die Dachkonstruktion und Dämmung blieben alt. Als später Feuchtigkeitsschäden auftraten, verlangten die Käufer Schadensersatz.

Während das Landgericht den Käufern recht gab, sah das Oberlandesgericht keinen Mangel: „Komplett erneuert“ könne schließlich auch nur die äußere Schicht des Dachs meinen.
Der BGH hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Seine Begründung: Solche Aussagen sind so zu verstehen, wie ein durchschnittlicher Käufer sie versteht – also im Sinne einer umfassenden Erneuerung (BGH, Urteil V ZR 229/23).

Was das Urteil bedeutet.

Der Bundesgerichtshof stellt klar: Verkäufer tragen die Verantwortung dafür, dass die Angaben in einem Exposé richtig und eindeutig sind. Wer eine Immobilie verkauft, darf sich also nicht darauf verlassen, dass das Exposé ja „nur“ vom Makler erstellt wurde. Sobald der Verkäufer die Inhalte kennt oder ihnen zustimmt, haftet er für ungenaue oder irreführende Aussagen – auch dann, wenn sie nicht wörtlich im Kaufvertrag stehen.

Mit diesem Urteil unterstreicht der BGH, dass Aussagen im Exposé konkret und nachvollziehbar sein müssen. Formulierungen wie „komplett erneuert“ müssen konkret belegt werden können. Wurde tatsächlich das gesamte Dach erneuert – also auch Konstruktion und Dämmung – oder lediglich die Oberfläche ausgetauscht? Wer also umfassende Sanierung verspricht, muss sie auch nachweisen können.

Ein pauschaler Haftungsausschluss schützt den Verkäufer also nicht, wenn das Exposé unklare oder falsche Angaben enthält, auf die der Käufer vertraut hat. Wird eine Eigenschaft der Immobilie dadurch falsch dargestellt, kann das einen Sachmangel begründen – mit entsprechenden Schadensersatzansprüchen.

Damit stärkt das Urteil die Rechte der Käufer und verpflichtet Verkäufer dazu, mit größter Sorgfalt und Transparenz zu informieren. Wer ehrlich und präzise beschreibt, was wirklich gemacht wurde, vermeidet spätere Streitigkeiten – und schafft Vertrauen in den Verkauf.

Worauf Käufer achten sollten.

Genau nachfragen! Begriffe wie „komplett erneuert“, „energetisch saniert“ oder „neuwertig“ klingen gut, sagen aber oft wenig. Fragen Sie gezielt nach: Was wurde wann und von wem gemacht? Gibt es Rechnungen oder Nachweise?

Nicht nur aufs Exposé verlassen. Ein Exposé ist keine verbindliche Beschreibung der Immobilie. Lassen Sie sich wichtige Punkte schriftlich im Notarvertrag bestätigen oder holen Sie im Zweifel ein Gutachten ein.

Auch Makler sollten aufpassen! Wer ein Objekt bewirbt, sollte nur solche Angaben übernehmen, die belegt sind. Übertriebene Versprechen oder vage Aussagen („wie neu“) können schnell zur Haftungsfalle werden.

Dokumente prüfen – oder prüfen lassen. Gerade bei älteren Gebäuden lohnt sich ein Blick in Bauunterlagen oder Energieausweise. Fehlen diese, ist Vorsicht geboten.

Fazit: Das neue BGH-Urteil schafft mehr Klarheit. Immobilienangebote müssen ehrlich und verständlich sein. Käufer dürfen erwarten, dass Begriffe wie „komplett erneuert“ auch tatsächlich eine umfassende Sanierung bedeuten – und nicht nur ein paar neue Dachbahnen.

Für Makler und Verkäufer heißt das: Lieber einmal zu viel erklären als zu wenig. Und für Käufer: Wer genau hinschaut und kritisch nachfragt, schützt sich vor teuren Überraschungen.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, rsw.beck.de, rae-scheider.de, anwalt.de, noerr.com