25.09.2025
Was Vermieter jetzt wissen sollten.
Keine fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft.
Mit seinem Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) hat der Bundesgerichtshof eine wichtige Entscheidung getroffen, die insbesondere für Vermieter von Wohnraum relevant ist. Der BGH stellte klar: Wenn ein Mieter eine Bankbürgschaft als vereinbarte Sicherheitsleistung nicht rechtzeitig vorlegt, rechtfertigt das allein keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Im zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter mit dem Mieter eine Bankbürgschaft bei Wohnungsübergabe anstelle einer Barkaution vertraglich vereinbart. Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Bürgschaft blieb jedoch auch in den Folgemonaten aus. Am 11. Mai 2020 reagierte der Vermieter mit einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung. Sowohl das Amts- als auch das Landgericht Frankfurt am Main unterstützten diesen Schritt zunächst. Doch der BGH kassierte die Entscheidungen der Vorinstanzen und stellte klar: Der Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 2a BGB greift nur bei ausstehender Geldzahlung, nicht jedoch bei einer fehlenden Bürgschaft, da es sich hierbei nicht um eine unmittelbare Geldleistung, sondern um eine Ersatzsicherheit handelt.
Was bedeutet das für Vermieter in der Praxis?
Die Entscheidung hat klare Folgen für die Vermietungspraxis: Wer als Vermieter statt einer Barkaution eine Bürgschaft akzeptiert, kann bei Verzögerungen nicht automatisch auf das vereinfachte Kündigungsrecht des § 569 Abs. 2a BGB zurückgreifen. Eine fristlose Kündigung wegen ausbleibender Bürgschaft ist nur bei zusätzlichen Umständen möglich – etwa bei einem erheblichen Zahlungsverzug oder wenn der Mieter nachdrücklich und trotz Mahnung die Stellung der Sicherheit verweigert (§ 543 BGB).
Vermieter sind daher gut beraten, sich bereits bei Vertragsschluss abzusichern. Etwa, indem die Wohnungsübergabe ausdrücklich an die Vorlage der Bürgschaft geknüpft wird. Oder indem man – wo möglich – weiterhin auf eine klassische Barkaution setzt, die bei Nichterfüllung den Schutz des § 569 Abs. 2a BGB bietet.
Höhere Hürden für Vermieter – kein Freibrief für Mieter.
Für Mieter bedeutet das Urteil eine gewisse Stärkung ihrer Position: Wer eine Bankbürgschaft schuldet, kann nicht sofort fristlos gekündigt werden, nur weil das Dokument nicht pünktlich vorliegt. Solange die Miete selbst ordnungsgemäß gezahlt wird, müssen Vermieter sich auf Mahnung und ggf. Klage stützen, bevor sie eine Beendigung des Mietverhältnisses durchsetzen können.
Das heißt aber nicht, dass Mietern alles erlaubt ist. Wenn neben der fehlenden Bürgschaft weitere Pflichtverletzungen vorliegen – z. B. Zahlungsrückstände, vertragswidrige Nutzung oder Verweigerung der Sicherheitsleistung trotz Aufforderung –, bleibt eine fristlose Kündigung weiterhin möglich.
Fazit: Vermieter müssen bei Bürgschaften sorgfältig planen. Das BGH-Urteil sorgt für mehr Klarheit, stellt Vermieter aber auch vor neue Herausforderungen: Wird eine Bankbürgschaft als Sicherheit akzeptiert, muss man im Streitfall mit verzögerter Durchsetzung oder unsicherer rechtlicher Bewertung rechnen. Um sich davor zu schützen, ist eine klare Vertragsgestaltung entscheidend – und im Zweifel sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor man sich auf alternative Sicherheitsformen verlässt.
Quellen: Rödl & Partner (Immobilienstreiflicht, Juni 2025), mieterengel.de, Lewento.de, Haufe.de, beck.de, bundesgrichtshof.de, otto-schmidt.de, dejure.org
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